La pregunta me llega siempre de lado, a mitad de otra conversación y bajando la voz: «Andrés, tengo diez mil euros parados, ¿los meto en la hipoteca o los invierto?». Y casi nadie la hace desde cero: ya ha decidido y viene a que se lo confirme. La duda de amortizar hipoteca o invertir parece una cuestión de carácter, de si uno es prudente o atrevido. No lo es. Tiene una cuenta exacta y cabe en un folio.
Amortizar no es quitarse una deuda: es comprar una rentabilidad conocida
Este es el cambio de chip que lo ordena todo. Cuando metes 10.000 euros en tu hipoteca no estás gastando ni ahorrando: estás comprando un activo cuya rentabilidad conoces de antemano, y esa rentabilidad es el tipo de interés de tu préstamo.
Si tu hipoteca está al 3 %, esos 10.000 euros te ahorran 300 euros de intereses el primer año. Y no son un beneficio que luego se declara: son dinero que deja de salir de tu cuenta. Libres de impuestos, sin comisión de gestión y sin ningún año malo.
Ese es el rival al que se enfrenta tu cartera, y por eso la comparación ingenua engaña. Para meterte 300 euros netos en el bolsillo invirtiendo, con un peaje fiscal del 20 % sobre la ganancia —redondeo cómodo: aplica el tramo que te toque—, necesitas ganar 375 brutos, porque 375 × 0,8 = 300. Sobre 10.000 euros, eso es un 3,75 % anual. Tu hipoteca al 3 % no compite con el 3 %: compite con el 3,75 %.
La cuenta que decide si amortizar hipoteca o invertir
Ese 3,75 % es la versión rápida y se queda corta, porque los impuestos de una cartera no se pagan cada año: se pagan cuando vendes, y mientras tanto el dinero del impuesto sigue trabajando para ti. Vamos con la cuenta larga, sobre 10.000 euros y veinte años, que es el plazo que suele quedarle a una hipoteca de las que quitan el sueño.
Lado A, amortizar. Ahorrarte un 3 % anual durante veinte años equivale a 10.000 × 1,03 elevado a 20, es decir, 18.061 euros. Dinero que no pagas, así que Hacienda no lo toca.
Lado B, invertir. Para llegar a esos mismos 18.061 euros limpios tienes que terminar con 20.076 brutos. Compruébalo conmigo: la ganancia sería de 10.076 euros, te quitan el 20 % (2.015) y quedan 8.061 de ganancia neta que, sumados a tus 10.000 iniciales, dan los 18.061. Y para multiplicar tu dinero por 2,0076 en veinte años hace falta un 3,55 % anual sostenido.
Ahí está el detalle bonito: la cuenta rápida pedía un 3,75 % y la larga pide un 3,55 %. Esas dos décimas son exactamente lo que vale pagar el impuesto al final en vez de cada año. No las regala nadie: las gana el tiempo.
La misma fórmula con otros tipos es donde se ve todo. Con una hipoteca al 1,4 %, el listón baja al 1,70 % anual; con una al 5 %, sube al 5,76 %. Si tu préstamo es barato, casi cualquier cartera sensata lo supera; si es caro, el mercado tiene que portarse muy bien veinte años seguidos solo para empatar. Y si tu producto se lleva un 0,4 % en comisiones, súmaselo al listón.
Marisa, Quique y el precio de dormir tranquila
Vinieron un jueves de febrero por la tarde, con el cuadro de amortización impreso y subrayado en verde fosforito, y una carpeta de gomas azul que Marisa no soltó en toda la reunión. Él traía la app del banco abierta en el móvil y las gafas en la frente. Tenían 10.000 euros de una herencia pequeña y llevaban dos meses discutiendo: ella quería amortizar «para dormir tranquila»; él había leído que invertir salía mejor.
Su hipoteca era fija al 1,4 % y le quedaban justo veinte años. Hicimos la cuenta en la misma hoja subrayada: amortizar les rendía un seguro 1,4 % y el listón para que invertir mereciera la pena era un 1,70 %. Cualquier cartera aburrida lo bate. El número decía invertir sin dudar.
Marisa no se movió del sitio. Lo que hice entonces no fue convencerla, fue ponerle precio a su postura, que es lo único honesto que se puede hacer cuando el dilema de amortizar hipoteca o invertir deja de ser aritmético. Le dije: pongamos que tu cartera hace un 3 % bruto, nada heroico. Esos 10.000 euros serían 18.061 brutos, y después del 20 % sobre la ganancia, 16.449 netos. Amortizando al 1,4 % te quedarían 13.206. La diferencia son 3.243 euros en veinte años, unos 162 euros al año.
Se quedó callada un momento, miró la carpeta azul y dijo que ciento sesenta euros al año le parecían baratos por no pensar en ello. Amortizaron la mitad e invirtieron la otra mitad. Me pareció bien y se lo dije. Mi trabajo no es que la gente tome la decisión óptima: es que sepa exactamente cuánto le cuesta la que va a tomar.
Si amortizas, la casilla que marcas vale miles de euros
Aquí es donde veo perder más dinero, y no por la decisión grande, sino por una casilla del formulario del banco. Al amortizar te preguntan si quieres reducir cuota o reducir plazo, y no da igual.
Los números, con una hipoteca de 120.000 euros a veinte años al 3 %. La cuota sale a 665,52 euros al mes y los intereses de toda la vida del préstamo suman 39.724 euros.
Si amortizas 10.000 euros reduciendo plazo, sigues pagando los mismos 665,52 al mes pero terminas en 17 años y 10 meses: te quitas 26 cuotas y media y los intereses bajan a 32.090, un ahorro de 7.634 euros. Si en cambio reduces cuota, pasas a pagar 610,06 —son 55,46 menos al mes— durante los veinte años completos y los intereses se quedan en 36.414: ahorras 3.310.
La misma aportación, el mismo día, el mismo banco: 4.324 euros de diferencia por marcar una casilla u otra. Reducir plazo gana siempre en euros. Reducir cuota gana cuando lo que te falta es aire a fin de mes, y a veces eso vale más que los 4.324.
Tres casos en los que la cuenta no manda
El primero no es negociable: si no tienes fondo de emergencia, no amortices. El dinero que entra en una hipoteca no vuelve a salir, y si luego lo necesitas tendrás que pedirlo otra vez y más caro. Primero el colchón.
El segundo, la comisión por amortización anticipada: busca la cláusula en tu escritura y, si existe, réstala del ahorro que has calculado.
Y el tercero, la deducción por vivienda habitual, si tu hipoteca es antigua y te la aplicas: amortizar hasta el máximo deducible te renta bastante más que el tipo del préstamo, y por encima de ahí vuelve a mandar la cuenta de siempre.
Preguntas frecuentes
¿Y si mi hipoteca es variable? Entonces no tienes un tipo, tienes el tipo de hoy, y el listón se mueve con él. Calcula la cuenta con el tipo vigente y repítela en cada revisión: con el préstamo barato, invertir; cuando la revisión lo encarece, el listón sube y amortizar empieza a ganar. Es la única situación en la que cambiar de bando no es incoherencia, es hacer la cuenta bien.
¿Mejor de golpe o un poco cada año? Cuanto antes, siempre, porque el interés se calcula sobre el capital vivo: cada mes que ese dinero sigue fuera de la hipoteca es un mes pagando intereses de más. Dicho eso, esperar de enero a septiembre con 10.000 euros al 3 % cuesta unos 200 euros (ocho meses de esos 300 anuales), así que no pierdas el sueño con el calendario: piérdelo con la casilla de plazo o cuota, que vale veinte veces más.
No tengo 10.000 euros, tengo 200 al mes. ¿Cambia algo? El listón es el mismo. Solo cambia lo práctico: muchos bancos exigen un importe mínimo o cobran por cada amortización, así que con cantidades pequeñas compensa acumular y hacer un ingreso al año.
Puntos clave
- Amortizar es una inversión con rentabilidad garantizada igual al tipo de tu hipoteca, libre de impuestos y sin riesgo.
- El listón real para invertir en lugar de amortizar a veinte años es 3,55 % anual frente a una hipoteca al 3 %, y 1,70 % frente a una al 1,4 %.
- La cuenta rápida (3,75 %) exige más que la larga (3,55 %) porque el impuesto se paga al vender: ese diferimiento vale dos décimas al año.
- Reducir plazo ahorra 7.634 euros y reducir cuota 3.310 con la misma aportación: 4.324 euros de diferencia por una casilla.
- Antes de decidir si amortizar hipoteca o invertir, comprueba fondo de emergencia, comisión por amortización y deducción por vivienda.
